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WORKSコンサルティング

出口を見据えた管理運営から売却に至った事例

対応策

元々、お子様の将来のご自宅建設予定地として購入されていたのですが、お子様も数年前に別の場所で既にご自宅を購入されたという事で、本来の本物件をご所有される意義はなくなっていました。しかし、他でも幾つかご所有されている不動産でお借入金の返済を進めており、お借入の無かった本物件を、他物件の返済目途が立つまでは収入の柱として運営したいというご意向がありました。

また、そういった状況であったため、改修に多額な費用を捻出しづらい状況でもありました。

その状況を踏まえ、弊社からは、改修するご意向が無いのであれば、保有期間が長引くに従い経年によるオーナーリスクが高まること、その一方で本物件に多額な費用を投じたとしても、投資回収が合理性を欠いてしまう事をお伝えしました。

 

そこで、修繕は必要最低限に抑えながら入居者稼働をさせ、当面の間、収入を確保していくきながら、他物件のあと残り数年の返済に目途が立った時点で本物件の出口を迎える事などをオーナー様と計画しました。

 

出口を見据えた場合、新築で収益物件の建築した場合の収支も検証しましたが、本物件の地域は建築当時、容積率の指定がなかった為、本物件は現行の建築基準を超える規模の建物となっておりました。その為、新たに建築した場合は、現在の建物より小さい規模となり収益性でそこまで魅力が無いことも判明し売却をして現金を回収するのがベターだという結論に至りました。

 

しかし、売却するとしても収益物件としては、築年数と修繕状況を考慮すると購入者が限定されるのが想定されオーナー様の希望額を満たさない可能性がありました。

対応結果

住宅地としては需要の高いエリアでしたので、徐々に既存、新規の入居者の賃貸契約の切り替えを行う事や、隣地との境界を確定しておく事、建物の不具合箇所や修繕履歴を明確にしておくこと等、将来の購入者がより本物件のメリットデメリットをわかりやすく把握でき、目的に向け取り組みやすい状態を作っていきました。そういう状況を作ることが物件のバリューを上げていくこと、つまり、高値で売却できる可能性を高めることでもありました。

そして、諸々の条件が整ってきた段階で売却活動を行い、最終的に厳しいとも思えたオーナー様の希望額で売却することができました。

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