再生事例紹介

これまでに手掛けたバリューアップ事例を紹介します

バリューアップ事例01 問題が起きる前に手を加えて稼働率および資産価値を向上。

  • 築40年以上であり、外観・室内ともに老朽化が進んでいました。
  • 修繕しないと稼働率が低下するのは時間の問題でした。

購入時の稼働率は85%と及第点レベル。しかし、1973年竣工の築古物件のため外観・室内ともに老朽化が進んでおり、このまま放っておくと何らかのトラブルが起き、稼働率が著しく低下すると推測できました。そこで、外壁やエントランス、空室の改修に着手。また、屋上には防水処理をあらためて施しました。これらのバリューアップ施策により、稼働率を95%にまで高め、購入から約180日間での売却を実現しました。

  • 稼働率を85%→95%にアップし、購入から約180日間で売却しました。
  • 建物価値を向上し、想定した以上の価格で売却できました。

物件データ  所在/東京都豊島区西巣鴨2丁目 竣工/1973年 構造/鉄筋コンクリート造5階建

バリューアップ事例02 管理・居住ルールを強化して低いコストで高い利回りを達成。

  • 外壁はきれいだったが、周辺にゴミが散乱していました。
  • 植林の管理状態が悪く、不恰好に枝葉を広げていました。
  • 外国籍の入居者が多く、生活習慣の違いなどから管理が困難でした。
  • 住みやすい環境とはいい難いものになっていました。

使用していない倉庫の撤去、屋根付きの駐車場の設置など、住みやすい環境づくりに注力。「ゴミ問題」に対しては、ゴミ箱を設置するとともに分別ルールを強化して環境美化に取り組みました。また、外国籍の入居者のため、日本語に加えて英語・中国語・韓国語の張り紙も掲示してルールの浸透を促進。入居者に理解していただけるまで、継続的に現場に足を運んで管理することにより改善に成功しました。

  • 外国籍者等の入居を促進し、稼働率を75%から95%まで高めました。
  • 居住ルールの強化により、住環境の美化に成功しました。
  • 住みやすい環境にすることで、未収金率の低下を実現しました。
  • 売却後も管理を継続することで、安心して購入できる物件に再生しました。

物件データ  所在/東京都新宿区大久保1丁目 竣工/1972年 構造/鉄筋コンクリート造陸屋根5階建

バリューアップ事例03 リノベーションで印象を一新し物件に新たな価値を与えました。

  • 外壁の傷みや共用部分の汚れなど、全体的に老朽化が進んでいました。
  • 1階テナント様の使用している駐車場が、老朽化により見栄えが悪い状態でした。
  • 借地権付きの土地(底地)であり、所有権は別オーナー様のものでした。

周辺地域の雰囲気にフィットするリノベーションを計画。「WABI-SABI」というコンセプトのもと、照明やカラーにもこだわりました。1階テナント様とも相談し、タイルの張替え・目隠しの設置など駐車場の工事にも着手。竹・木・石調の素材を使用し、和の情趣ただよう空間にしました。また、安全性にも配慮して階段に手すりを設置。さらに、底地・借地権付建物を同時に購入することで、土地所有権付き物件として再販売しました。

  • 周辺地域の雰囲気に合わせてハード面をリノベーションし、
    テナント様の満足度を高めました。
  • 土地権利を所有権とすることで資産価値を高めました。

物件データ  所在/東京都目黒区碑文谷6丁目 竣工/1987年 構造/鉄筋コンクリート造4階建

バリューアップ事例04 遵法化により、オーナー様とテナント様のニーズを両立。

  • 用途変更手続きを取らずに、駐車場だった1階が店舗として使用されていました。
  • 容積率オーバーが生じており、金融機関からの資金調達が困難で、
    流動性の低い物件でした。

建築士をまじえて役所と協議を重ねて問題をクリアし、本来は変更前にしか受理されない用途変更申請の受理を実現。店舗の営業を停止することなく用途変更を行いました。また、用途変更によってオーバーしてしまう容積率については、一部の未使用貸室を使用停止するなどして容積率の範囲内に収めました。これにより、金融機関の融資を妨げていた問題もクリアしました。

  • 問題を一つずつクリアし、用途変更申請の受理へとこぎつけました。
  • 遵法化することにより、融資適合物件として再生しました。

物件データ  所在/神奈川県横須賀市栄町2丁目 竣工/1992年 構造/鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階10階建